確定申告とは、収支、経費、控除をもとに1年間の所得を確定し、申告する制度です。サラリーマンとして会社勤めをしている人の多くは、勤め先で年末に源泉徴収が行われるので、基本的には確定申告を行う必要はありません。

ただし、国税庁が発表している「給与所得者で確定申告が必要な人」に当てはまった場合は、確定申告を行う必要があります。具体的には、年収が2,000万円を超える人、このほか副業や株式売買などをしている人、2か所以上から給与を得ていて、経費を差し引いた所得が20万円を超える人などです。アパート・マンション経営などの不動産投資を行っている人も対象となります。

確定申告には、「白色申告」と「青色申告」の2つの種類があります。

この２つの大きな違いは、「白色申告」のほうが簡易的であり、「青色申告」では条件を満たすと特別控除が受けられるという点です。それぞれの特徴について、詳しく見ていきましょう。

税務署への事前申請を行わずに申告が可能です。

記帳と帳簿書類の保存を行う必要があり、提出書類は青色申告と比較すると少なく、簿記の知識が無くても始められます。

記帳については「売上などの収入」と「仕入などの必要経費」などをつけていきますが、すべての取引を細かく付ける必要はなく、日々の合計金額をまとめて記載する方法が認められています。帳簿は7年間、領収書は5年間保管しなければならないので、ファイリングして管理しましょう。

また、「白色申告」による控除額は10万円と青色申告に比べて少なくなります。

「青色申告承認申請書」を税務署に対して、前年の3月15日まで（新規開業の場合は開業から2ヶ月以内）に提出します。

「青色申告」の申請を行うためには、開業届が提出されているのが前提となっているため、こちらの準備も必要です。

「白色申告」と同様に記帳と帳簿書類を保存するほか、正規簿記の原則に従い、厳密な会計帳簿をつける必要があります。

白色申告とは異なり、一つ一つの取引を細かく付けなければなりません。

その分、メリットも十分にあります。

青色申告特別控除額として最大65万円が控除されるほか、3年間に渡って赤字の繰越が可能になる、家族への給与が経費扱いで処理できるようになるといったものです。

状況に応じて「白色申告」「青色申告」を使い分けることをおすすめします。

アパート経営・マンション経営などの不動産投資を行っている場合、どのように確定申告を行えば良いのでしょうか。

「白色申告」とするか、「青色申告」とするかを選択するポイントも含めて見ていきましょう。

「青色申告」については条件により、「65万円の青色申告特別控除」もしくは「最大10万円の控除」を受けることが出来ます。65万円の控除を受けるためには下記のような条件があります。

1.不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営んでいること。

2.簿記の原則(一般的には複式簿記)により記帳していること。

3．2に基づいて作成した貸借対照表と損益計算書を確定申告書に添付して確定申告期限内に提出すること。

このうち1．にある「不動産投資が事業として行われている」かの判定について、国税庁のホームページに下記の通り挙げられています。

1.貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

2.独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

すなわち5棟10室が不動産経営の事業的規模を満たす基準です。ただし、この数字はあくまでも目安ですので、必ず必要な条件にはなりません。詳しくは、お住まいのエリアの税務署に問い合わせてみてください。

また、区分マンションで不動産投資を行う場合は不動産経営の事業的規模に当てはまらないことがほとんどです。この場合であっても、小規模の不動産投資として「最大10万円の控除」を受けることができるので、しっかりと帳簿を付け、毎年3月の確定申告に備えましょう。

不動産投資は、長い期間に渡って行われるもの。そのため、初めは「白色申告」であっても、いずれは「青色申告」を行うことも視野にいれておくことをおすすめです。簿記の知識が無い場合は、税理士にお願いするほか、会計ソフトを使うと良いでしょう。

初めは戸惑うこともあるかもしれませんが、慣れると1年のお金の動きも分かり、不動産投資も楽しくなりますよ。

【筆者：ワイズアカデミー(株)】

2020.6.7掲載記事